Kupovina vlastitog doma u Njemačkoj za mnoge je doseljenike krajnji cilj stabilizacije života. Iako se njemačko tržište nekretnina u posljednjih nekoliko godina promijenilo zbog rasta kamatnih stopa, opcija kupovine kuće na kredit i dalje je vrlo realna za osobe koje imaju stabilna primanja i uređen pravni status.
Je li kupovina kuće u Njemačkoj realna opcija?
Kratak odgovor je: Da. Iako su cijene nekretnina u velikim gradovima poput Münchena ili Stuttgarta visoke, u manjim gradovima i ruralnim područjima kuće su itekako dostupne prosječnoj radničkoj obitelji. Ključni faktori koji određuju realnost ove opcije su vaša mjesečna neto primanja, iznos ušteđenog kapitala i stabilnost vašeg radnog mjesta.
Uvjeti za useljenike: Tko može dobiti kredit?
Njemačke banke nemaju zabranu kreditiranja stranaca, ali primjenjuju stroga pravila procjene rizika. Vaše šanse za dobivanje kredita ovise o sljedećim stavkama:
1. Status boravka i državljanstvo
- EU državljani (npr. Hrvatska): Imaju najlakši put jer su zakonski izjednačeni s Nijemcima u pogledu prava na rad i boravak.
- Državljani izvan EU (npr. BiH, Srbija, Crna Gora): Banke obično zahtijevaju Niederlassungserlaubnis (stalnu boravišnu dozvolu). Ako imate privremenu dozvolu (Aufenthaltstitel), banka može tražiti veće učešće (polog) ili dodatna jamstva.
2. Ugovor o radu
Gotovo je nemoguće dobiti kredit ako ste još u probnom radu (Probezeit). Banke traže unbefristeter Arbeitsvertrag (ugovor na neodređeno) i barem tri zadnja platna lista (Lohnabrechnung).
3. Kreditni rejting (SCHUFA)
SCHUFA je njemačka institucija koja prati vašu financijsku povijest. Svaki neplaćeni račun, kasno plaćanje rate kredita ili previše otvorenih bankovnih računa može srušiti vaš rejting. Visok SCHUFA score (iznad 95%) preduvjet je za povoljne kamatne stope.
Koliko novca trebate imati unaprijed (Eigenkapital)?
Iako postoje krediti koji pokrivaju 100% cijene nekretnine, oni su rijetki i imaju visoke kamate. Realno, trebate imati dovoljno novca za pokrivanje popratnih troškova kupovine (Nebenkosten), koji iznose između 7% i 12% od ukupne cijene kuće. To uključuje:
- Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer): 3,5% – 6,5% (ovisno o pokrajini).
- Troškovi notara i upisa u zemljišne knjige: cca 1,5% – 2%.
- Agencijska provizija: cca 3,57% (ako kuću kupujete preko agenta).
Kako se traži i kupuje kuća?
Proces traženja u Njemačkoj je digitaliziran. Najpopularniji portali su ImmobilienScout24, Immowelt i Ebay-Kleinanzeigen. Također, preporučljivo je prijaviti se na liste čekanja kod lokalnih banaka (Sparkasse, VR Bank) jer one često dobivaju nekretnine prije nego što završe na internetu.
Tko obavlja posredničke poslove?
U procesu kupovine sudjeluje nekoliko ključnih figura:
- Notar (Javni bilježnik): On je neutralna strana i obavezan je po zakonu. Notar sastavlja ugovor, provjerava zemljišne knjige i osigurava pravnu sigurnost transakcije.
- Immobilienmakler (Agent): Posreduje između kupca i prodavatelja. Od 2020. godine u Njemačkoj se provizija za kupovinu obiteljskih kuća najčešće dijeli na pola između kupca i prodavatelja.
- Financijski savjetnik: Osoba koja vam pomaže pronaći najbolji kredit među stotinama različitih banaka.
Kompletan postupak kupovine: Korak po korak
- Provjera budžeta: Prije traženja kuće, dobijte potvrdu od banke o maksimalnom iznosu kredita koji možete dobiti.
- Razgledavanje i rezervacija: Kada nađete kuću, često ćete morati potpisati rezervaciju i platiti manju naknadu kako biste je “maknuli” s tržišta.
- Odobrenje kredita: Banka procjenjuje vrijednost nekretnine i šalje vam ugovor o kreditu na potpis.
- Termin kod notara: Notar čita nacrt kupoprodajnog ugovora. Ako su obje strane suglasne, ugovor se potpisuje.
- Plaćanje popratnih troškova: Nakon potpisa plaćate porez državi i račun notaru.
- Zahlungsaufforderung (Poziv na plaćanje): Tek kada notar dobije sve dozvole od općine i porezne uprave, on vas obavještava da možete isplatiti prodavatelja.
- Primopredaja: Nakon potvrde o uplati, dobivate ključeve i radite primopredajni zapisnik.
Na što posebno paziti?
Obratite pažnju na Energetski certifikat (Energieausweis). Njemačka ima stroge zakone o energetskoj obnovi. Ako kupite staru kuću s lošom izolacijom ili starim sustavom grijanja na lož ulje, država vas može zakonski obvezati na modernizaciju u roku od dvije godine, što može biti investicija od nekoliko desetaka tisuća eura.
Zaključak
Kupovina kuće u Njemačkoj za useljenike je pothvat koji zahtijeva disciplinu i pripremu, ali je dugoročno najsigurniji način štednje i osiguranja starosti. Uz stabilan posao, barem 10% ušteđevine za popratne troškove i dobru pripremu dokumentacije, put do vlastitog doma u Njemačkoj je otvoren i dostižan.
