Jedna od prvih stvari koju ćete primijetiti pri unajmljivanju stana u Njemačkoj je iznimna važnost točnosti plaćanja i specifična struktura troškova. Za razliku od nekih drugih zemalja gdje se režije plaćaju isključivo po potrošnji na kraju mjeseca, u Njemačkoj se sustav temelji na akontacijama (predujmovima) i godišnjim obračunima.
Uz to, njemački najmodavci očekuju da novac “sjedne” na račun točno na vrijeme, zbog čega su automatizirani načini plaćanja standard.
Razlika između Kaltmiete i Warmmiete
Kada tražite stan, vidjet ćete dvije različite cijene. Ključno je razumjeti razliku:
- Kaltmiete (Hladna stanarina): Ovo je osnovna cijena najma koju plaćate vlasniku samo za korištenje prostora. U to nisu uključeni nikakvi troškovi grijanja, vode ili odvoza smeća.
- Nebenkosten (Režijski troškovi): Ovo su troškovi održavanja zgrade i komunalije. Oni uključuju vodu, grijanje (često, ali ne uvijek), odvoz smeća, čišćenje stubišta, domara, porez na nekretninu i osiguranje zgrade.
- Warmmiete (Topla stanarina): Ovo je ukupan iznos koji svaki mjesec uplaćujete stanodavcu.
Formula: Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete.
Važna napomena za struju i internet: U većini slučajeva, struja (Strom) i internet/telefon NISU uključeni u Warmmiete. Za njih morate sami sklopiti ugovore s dobavljačima i plaćati ih odvojeno.
Kako se plaća? (Automatizacija je ključ)
U Njemačkoj se računi rijetko plaćaju gotovinom ili odlaskom u poštu s uplatnicom svakog mjeseca. To se smatra nepraktičnim i rizičnim. Postoje dva glavna načina plaćanja:
Trajni nalog (Dauerauftrag)
Ovo je najčešći način plaćanja stanarine. Vi u svojoj banci (ili putem internet bankarstva) postavite trajni nalog.
- Kako funkcionira: Banka automatski, određenog dana u mjesecu (npr. 1. u mjesecu), prebacuje fiksni iznos (vašu Warmmiete) na račun stanodavca.
- Prednost: Vi imate potpunu kontrolu. Stanodavac ne može “povući” novac s vašeg računa, već ga vi šaljete. Budući da je iznos stanarine fiksni, ovo je idealna opcija.
SEPA izravno terećenje (SEPA-Lastschriftmandat)
Ovaj način se češće koristi za struju, internet, mobilne tarife ili osiguranja, a ponekad i za stanarinu kod velikih stambenih tvrtki.
- Kako funkcionira: Vi potpisujete odobrenje (Mandat) tvrtki da smije sama povući novac s vašeg računa.
- Prednost: Idealno za račune koji mogu varirati ili za tvrtke koje zahtijevaju sigurno plaćanje. Ne morate brinuti o rokovima – oni sami uzimaju novac kada dospije naplata.
- Sigurnost: Ako primijetite da vam je netko neovlašteno skinuo novac ili krivi iznos, imate pravo u roku od 8 tjedana zatražiti povrat novca od banke bez ikakvih pitanja.
Kada se plaća stanarina?
U Njemačkoj vrijedi strogo pravilo: Stanarina se plaća unaprijed.
Prema zakonu, novac mora biti na računu stanodavca najkasnije do trećeg radnog dana u mjesecu. Kašnjenje s plaćanjem stanarine je ozbiljan prekršaj. Ako kasnite s uplatom dvije mjesečne stanarine, stanodavac ima zakonsko pravo na trenutni otkaz ugovora o najmu (Fristlose Kündigung).
Godišnji obračun (Nebenkostenabrechnung)
Ono što mnoge strance iznenadi je godišnji obračun režija. Iznos koji plaćate svaki mjesec za režije (unutar Warmmiete) zapravo je samo akontacija ili predujam (Vorauszahlung).
- Jednom godišnje (obično krajem godine za prethodnu godinu), stanodavac ili upravitelj zgrade očitava brojila za vodu i grijanje te zbraja sve troškove zgrade.
- Usporedba: Uspoređuje se stvarna potrošnja s onim što ste uplatili kroz mjesečne akontacije.
- Rezultat:
- Nachzahlung (Nadoplata): Ako ste potrošili više nego što ste uplatili (npr. jaka zima pa ste puno grijali), dobit ćete račun za razliku koji morate platiti.
- Guthaben (Povrat): Ako ste štedjeli vodu i grijanje, stanodavac vam mora vratiti preplaćeni iznos.
Struja (Strom) – Posebna stavka
Kao što je spomenuto, struju plaćate direktno dobavljaču (npr. Vattenfall, E.ON, Stadtwerke). I ovdje plaćate mjesečni paušal (Abschlag).
Prilikom useljenja prijavite stanje brojila dobavljaču. Oni procijene vašu potrošnju (npr. 50 € mjesečno). Taj iznos im dopuštate da skidaju putem Lastschrift metode. Na kraju godine očitavate brojilo, šaljete stanje i dobivate obračun – povrat novca ili nadoplatu, nakon čega vam korigiraju mjesečnu ratu za iduću godinu.
Zaključak
Plaćanje stanarine i režija u Njemačkoj je vrlo strukturirano i oslanja se na automatizaciju bankovnog prometa. Ključno je odmah po useljenju postaviti trajni nalog (Dauerauftrag) za stanarinu kako nikada ne biste kasnili, te dati SEPA mandat za struju i internet. Također, budite spremni na to da mjesečni iznosi nisu konačni – stvarni trošak vašeg stanovanja saznat ćete tek nakon godišnjeg obračuna (Nebenkostenabrechnung).
